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住房問題，事關民生，事關社會穩(wěn)定，事關中國經(jīng)濟能否健康發(fā)展，需要執(zhí)政者多費心，多用力，多投入，把握好政策調控的力度和節(jié)奏。房價上漲過快，已經(jīng)遠遠超出一般居民承受能力，實非正常。破解房價迷局，解決百姓住房需求問題，一要有公心，二要有舉措，三要抓落實。 

解決百姓住房問題，難就難在一些部門能否從房地產利益糾葛中跳出來，客觀理性應對房地產領域的種種難題。 

近日，國土部將全國620個樓盤調查項目的數(shù)據(jù)公布，其中北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%。言外之意，地價不是高房價的主要因素，希望大伙別打錯了板子。其實，公眾借地價倒逼房價成本公開，是想弄清一個最根本的問題：房價為何這么高？

先看成本。有開發(fā)商說“公布房價成本，就等于公布老婆的內衣尺碼”，意即屬于窺人隱私，讓人難以接受。房價成本的計算理論上并不難。一個樓盤項目，其成本主要是土地成本、建安成本、稅費成本等，剩下的就是開發(fā)商利潤。當然，這都是擺在明面上推理的。土地成本和稅費成本，政府可以公開，至于建安成本，盡管不同公司因治理水平不同有一定差別，但也能估算個大概。

再看利潤。據(jù)報道，某地一多年從事樓盤開發(fā)的房產商坦言：樓盤開發(fā)成本只占房價20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下的40%則被相關職能部門“層層消化”掉了。從近年來媒體曝出的一些腐敗案來看，官員落馬牽涉房地產領域的不少，似乎印證了這一點。這一部分嚴格來講，也該歸入成本——腐敗成本。當行賄幾乎成為房地產領域的潛規(guī)則，房價焉能不高？另外，這幾年富豪榜上，與房地產相關的公司所占比例不少，搞房地產不賺錢，能有那么多地產富翁嗎？

再看市場需求與地產商開發(fā)商的銷售策略。供求關系始終是決定房價的重要因素。市場需求既包括自住型剛性需求，也包括投資型彈性需求。開發(fā)商敢于隔三差五地漲價，并且捂盤銷售，至少說明開發(fā)商不差錢，能夠挺得住。遙想去年，一些開發(fā)商在資金鏈緊張時不是也降價了嗎？這主要與國家為保經(jīng)濟增長，信貸政策放松不無關系。關于投資需求，也不容忽視。隨著中國貧富差距拉大，財富過度集中于少數(shù)人手中，加之抵御通脹保值增值的考量，以及部分銀行信貸首付政策執(zhí)行不嚴，投資需求旺盛，無疑抬升了價格。而開發(fā)商捂盤銷售也人為造成供應緊張，加劇購房恐慌心理，推動房價上漲。

厘清了這個基本問題，再來談談解決辦法。

解決百姓的住房保障問題。一是要轉變觀念，政府部門要更新住房保障思路，同時加強房地產調控和政策的落實。住房保障是讓人們有房住，而不是人人買得起房。而改善性住房需求，則需要靠個人努力增加收入購買商品房來實現(xiàn)。政府需要調整目前的商品房、經(jīng)適房、限價房、政策性租賃房、廉租房復雜的住房供應體系，采取商品房+政策性租賃房+廉租房的住房供應體系。 

二是從供給上下功夫，既大力增加保障房供給，也積極鼓勵商品房市場的健康發(fā)展，增加商品房供給。 

房價高漲，供給不足是根本原因。增加供給，一方面要增加商品房的土地供給，大力發(fā)展商品房市場，鼓勵居民通過努力增加收入，進一步改善住房品質。嚴厲打擊開發(fā)商的囤地捂盤行為，嚴格限制投資型需求，優(yōu)先保障自住型住房需求。 

另一方面切實增加保障性住房供給。全力推行公共租賃房和廉租房。前者主要面向中低收入者，租金比市場價格略低，主要為居民購買商品房前的過渡性居住。后者主要面向社會最底層人群，可以極低價甚至免費提供。對于租賃型的保障性住房，要弱化戶籍功能，即使沒有當?shù)爻鞘袘艨冢珜τ趧偖厴I(yè)的大學生和農民工特殊群體，以及在所在城市工作一定年限，或者納稅達到一定額度的均可申請。保障性住房采取租賃形式，可以增加保障性住房的流動性，惠及更多的目標人群，同時對以前購買經(jīng)濟適用房和限價房轉讓者實施政府回購，用于出租。對于違規(guī)購買經(jīng)濟適用房和限價房可實施舉報制度，強制退回。另外，要推動住房公積金改革，改變目前住房公積金使用效率低下，優(yōu)先滿足收入高者的弊端，充分發(fā)揮住房公積金的住房保障作用，譬如，允許使用住房公積金付租金，以減輕租房者的負擔。至于建立保障性住房的資金來源，可以采用商品房土地出讓收入和相關稅費的途經(jīng)來解決。另外，當前少數(shù)國有房地產企業(yè)瘋狂拿地，成為“地王”的案例，是一個危險的信號，不如讓國有房地產企業(yè)承擔更多的保障性住房建設功能。 

經(jīng)濟適用房和限價房領域出現(xiàn)的“內部人控制”腐敗現(xiàn)象，說明有關購買者資格審查環(huán)節(jié)還有漏洞，需要進一步完善和加強監(jiān)管與懲處的力度。雖然現(xiàn)階段經(jīng)適房和限價房仍在保障房體系中發(fā)揮著重要作用，但從長遠看，保障性住房的主力軍應該以租賃為主，經(jīng)適房和限價房的比重應該逐步讓位于租賃型保障房。 

產權觀念轉變了，政府部門擺脫了利益羈絆，保障性住房的資金問題解決了，解決百姓的住房問題也就再是個解不開的疙瘩。由此帶來的居民幸福感，釋放的消費力，無疑將會極大地拉動內需，讓中國經(jīng)濟盡快走出國際金融危機的陰影，步入又好又快的可持續(xù)發(fā)展道路。（鐘進軍）

來源：新華網(wǎng)

  【責任編輯： 李甲】